Jeg hadde kontroll - så kom pandemi, politikk, krig og 13 rentehevninger

De fleste forbinder Maestro Media med visualisering, markedsmateriell og løsninger for nyboligprosjekter. Færre vet at vi også har stått i rollen som utvikler – med egne midler, egen risiko og ansvar for alt som følger med. Det ble en reise med betydelige gevinster, tap, store utfordringer og læring som i dag gir oss en dypere forståelse av hva mange utbyggere faktisk står i.

Dette er historien – og læringen.

1. Fra 300 % børsavkastning på tre år – til investering i eiendom

Maestro Media - Stockphoto av Africa Studio

Prosjektet startet med en sterk utvikling på børsen. Rundt to millioner kroner av overskudd avsatt fra drift ble investert og endte på omtrent åtte millioner realisert over tre år. Det er vanskelig å hevde at dette ikke innebar noe flaks – for det gjorde det. Men resultatet skyldtes også:

• mye dyp research i trender, makro og geopolitikk

• tydelig strategi

• disiplin

• håndtering av risiko

• realisering på riktig tidspunkt

• en bevisst endring av investeringsprofil

Eiendommen som ble kjøpt i et etablert villastrøk representerte både trygghet og potensial. Planen var enkel: bevare og sette i stand bolig. Leie ut og beholde verdi, og utvikle den relativt store tomten videre. Dette var like før jul i 2019. Jeg hadde kontroll.

2. Pandemi, stopp i arbeid og konkurs hos entreprenør

Maestro Media - Stockphoto av Gargonia

Oppgraderingen var i gang da landet stengte ned i 2020. Samfunnet stoppet. Entreprenøren gikk konkurs og det ble vanskelig å vite når, hvordan – eller om – arbeidet kunne gjenopptas på en akseptabel måte innen rimelig tid.

Læring:

Når omgivelsene endrer seg dramatisk må vi raskt justere i kartet slik at det stemmer med terrenget.

Jeg valgte derfor å undersøke muligheten for å utvikle hele eiendommen til nybygg. Underliggende forhold gjorde dette mulig, men med klare utfordringer å takle.

3. Jeg ville utvikle – men ikke stå i all risiko selv

Selv om eiendommen allerede var kontrahert, ønsket jeg ikke å stå alene med hele risikoen. Derfor ble det inngått samarbeid med en solid aktør som tok:

• fremtidige §12-garantier

• forsikringer

• alle utlegg

• prosjektgjennomføring

… mot byggeklausul, garantisum med fleksibel aktivering, 70/30-splitt av resultat til min fordel, rettighetsavtaler og kostnadsfordeling ved evt. havarert prosjekt.

Dette var etter min vurdering en balansert modell som fordelte både ansvar, risiko og muligheter på en god måte, selv om jeg ikke hadde erfaring på forhånd.

4. Støyrapporten som ikke tok høyde for fremtidige forhold

Eiendommen var så vidt innenfor gul støysone, og støyrapport var påkrevd. Den første rapporten viste seg svært utfordrende for prosjektet, og kostet meg noen søvnløse netter. Ved å stille tydelige spørsmål og grundig gjennomgå både premisser og forutsetninger for rapporten, ble det etterhvert klart for meg at rapporten ikke tok hensyn til konkrèt planlagt transformasjon og reguleringsplaner i området som da over tid, ville redusere støy betydelig, fremover i tid.

En ny rapport fra samme utførende – nå basert på riktige forutsetninger – ga en helt annen konklusjon, som banet vei for gode uteområder og planløsninger.

Læring:

Premissene bak en rapport er ofte viktigere enn konklusjonen.

5. Riktig arkitekt. Riktig prosjekt. God prosess.

Arkitekten forstod eiendommen, områdets karaktèr og prosjektets ambisjoner. Vi utviklet to tomannsboliger som jeg fortsatt mener ville tilført området noe positivt.

Maestro Media - AI generert

Prosessen internt var god – og dette var mitt første komplette utviklingsløp med egne penger. Derfor betydde prosjektet naturligvis mye for meg personlig.

Deretter gikk søknaden til Plan- og bygningsetaten.

6. Pause → tracking → rewind → play – og gjenta

Det som fulgte, var en prosess preget av lang saksbehandlingstid og uforutsigbare pauser. Dette var nok ikke normalt, gitt pandemien og utfordringer med kapasitet, tilgjengelighet og sykefravær.

Det førte til blant annet:

• gjentatte utsettelser

• avlysninger av planlagte digitale møter

• manglende oversikt mellom instanser

• brudd på Fvl§17 og påfølgende tidsavbrytende klage

Prosessen var krevende å navigere, men i ettertid er det forståelig at kapasiteten var sterkt redusert i perioden.

Videre ble det:

• avslag i fagavdeling

• godkjenning av byrådet

• klage fra naboer

• politisk behandling med knapt flertall imot

Hovedbegrunnelse: Visuelle kvaliteter og veiens bredde langs forbi eiendommen.

7. Vi tilbød å gi fra oss 2,5 x 30 meter av egen tomt – uten resultat

For å møte avslaget tilbød jeg å justere ved å avgi opptil 2,5 meter i et belte på egen tomt for å utvide veien og etablere fortau samt endring av takets form.

Løsningen ble vurdert i ny politisk behandling, men endte med at det som var et knapt flertall mot prosjektet ble et enstemmig avslag:

• ny politisk behandling

• et enstemmig nei

• klage til Statsforvalteren

• stadfestet avslag

Til tross for ulike synspunkter underveis, respekterer jeg at det er mange hensyn i slike prosesser og at resultatet til syvende og sist ble et nei.

Læring:

Selv gode prosjekter og intensjoner møter motstand som ikke nødvendigvis kan løses gjennom kompromisser.

8. Markedsrisiko rundt prosjektet

Maestro Media - AI generert

Mens prosjektet var i en veldig langsom politisk prosess, angrep Russland Ukraina (hvor vi har hatt 90% av vår produksjon i 16 år, og fortsatt har i dag), og rentene steg jevnt. 13 rentehevninger, inflasjon og byggekostnader totalt ute av kontroll påvirket prosjektets risikovurderinger merkbart.

Til tross for lav belåningsgrad gjorde kostnadsøkningen at:

• kapitalkostnaden endret seg betydelig

• totalrisikoen økte

• likviditetsbelastningen ble større

• markedet endret seg

• marginene ble mer utsatt

Det bidro til en ny vurdering av prosjektets realiserbare potensial.

9. Personlig tilknytning og behovet for objektivitet. Jeg hadde kontroll

Jeg hadde en sterk tilknytning til prosjektet. Det blir naturlig når man har vært primus motor og lagt ned store mengder tid, ressurser og søvnløse netter.

Maestro Media - Stockphoto av Hound

Med tiden merket jeg at kombinasjonen av:

• politisk uforutsigbarhet

• renteutvikling

• personlig investering

… gjorde det utfordrende å vurdere prosjektet objektivt.

Læring:

Når engasjementet blir sterkere enn kalkyler og beregninger, er det et tegn på at det er tid for revurdering.

10. Jeg sa stopp – og læringen ble større enn tapet

Til slutt tok jeg beslutningen om å kaste kortene og selge eiendommen. Det var ikke fordi jeg ikke ønsket å realisere det på den ene eller den andre måten, men fordi vurderingen av kapitalbehov, risiko, marked og objektive forhold tilsa at det var riktig.

Maestro Media - Stockphoto av Koto Amatsukami

Det kostet både tid, ressurser, kapital og søvnløse netter, men læringen har vært betydelig:

• risiko må vurderes helhetlig

• politisk prosess er meget uforutsigbar

• ikke automatisk akseptèr fagrapporter

• samarbeidspartnere er avgjørende

• objektivitet er en forutsetning

• renteutvikling påvirker alt

• makroøkonomiske indikatorer gir god forståelse av nær fremtid

• av og til er den riktige beslutningen å kaste kortene

Denne erfaringen har gjort meg bedre.

Jeg vet hva som skjer når planer møter virkelighet og hvordan risiko oppleves fra innsiden, ikke bare på papiret.

Det finnes ingen lærebøker som gir slike erfaringer. Man får dem ved å gå løpet selv.

Jeg gjorde det – og det har gjort både meg og Maestro Media bedre.

(Innlegget er skrevet av Stian Andreassen. Oppsett tilpasset SEO av AI).